Юридическая чистота квартиры: веник тут не поможет!

Знакомы вы с термином «юридическая чистота квартиры»? Советую его запомнить, или даже записать, если вы когда-нибудь в будущем планируете покупать квартиру. С наведением порядка это не имеет ничего общего, а вот с проблемами (или их отсутствием) при покупке жилья и его использовании связано напрямую. Если в двух словах, юридическая чистота квартиры — это отсутствие препятствий к совершению сделки купли-продажи, а также гарантия того, что на квартиру после ее покупки не будет претендовать кто-либо из бывших владельцев.

Кто проверяет юридическую чистоту квартиры?

Проверить квартиру на наличие возможных проблем нужно обязательно. Другой вопрос, кто этим будет заниматься? Тут уж вам решать: можно доверить эту процедуру агентству недвижимости, если квартира покупается через него. Если квартира берется в ипотеку, то «чистоту» будет проверять банк. Кстати говоря, сами дважды доверяли в этом банку, а недавно нашла в сети информацию, что банки проверяют только последний переход собственности. Потому, если квартира несколько раз меняла владельца, могут «вылезти» проблемы, которые были раньше. Так оно или нет, можно уточнить прямо в банке, но не лишним будет проверить всё лишний раз.

Ещё можно нанять юриста, который проверит все бумаги, а заодно грамотно составит договор купли-продажи квартиры, чтобы вы по незнанию не напортачили. И, наконец, проверить юридическую чистоту можно самостоятельно. У каждого способа есть свои минусы: либо затратно по деньгам, либо (в последнем случае) по времени. Но вот чего категорически нельзя делать, так это доверять проверку квартиры продавцу или его представителям (агентству, юристу и т.п.), даже если люди кажутся очень милыми и честными. Юридическую чистоту квартиры обязательно должен проводить покупатель! Только тогда можно быть уверенным, что все бумаги в порядке, а не получены при помощи взятки или фотошопа.

А что, собственно, проверять?

К сожалению, проблем, которые могут возникнуть с квартирой, может быть воз и маленькая тележка. Для начала перечислю примерный список всего, что надо проверить, а потом разберем каждый пункт подробнее.

  1. Есть ли права на квартиру у тех, кто когда-то жил в ней, а потом выбыл.
  2. Кто зарегистрирован в квартире сейчас.
  3. Все ли собственники (если их несколько) согласны на продажу.
  4. Не состоит ли кто-то из собственников на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах.
  5. Нет ли обременений на квартиру.
  6. Не были ли ущемлены права детей, которые когда-то проживали в квартире.
  7. Как часто и на каком основании менялись собственники квартиры.
  8. Не попадает ли дом, в котором находится квартира, под снос или реконструкцию.
  9. Подлинны ли документы.

Как видите, поводов для беспокойства набралось достаточно. Для проверки понадобятся в первую очередь 2 документа: расширенная выписка из домовой книги и расширенная выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). По этим двум документам можно восстановить всю историю квартиры. В расширенной выписке из домовой книги будет указано, кто и когда проживал в квартире, когда и куда был выписан, а также кто квартиру приватизировал. Есть еще сокращенный вариант выписки, в котором указываются только сведения о людях, прописанных  в квартире в данный момент.   А из расширенной выписки из ЕГРП можно узнать обо всех правах, которые когда-либо были у кого-либо на эту квартиру. Выдаются справки владельцу квартиры или его доверенному лицу. Но лучше присутствовать при этом, чтобы у собственника не было ни малейшего шанса смошенничать.

Что, если не проверить?

Если не проверить квартиру на юридическую чистоту, можно попасть в очень неприятную ситуацию, когда уже купленную квартиру у вас заберут. При этом потраченные на ее приобретение деньги можно будет получать долгие-долгие годы, или вообще не получить. А чтобы вам было понятнее, приведу несколько распространенных ситуаций.

Нарушения при приватизации. Даже если квартира была приватизирована много лет назад, может оказаться, что при проведении процедуры были допущены нарушения, а значит, приватизация — и как следствие, последующие сделки — будет признана недействительной. Что это за нарушения? Например, не была выделена доля несовершеннолетнему ребенку, который в этой квартире был прописан (про детей в приватизации читайте тут). Впоследствии повзрослевший ребенок может обратиться в суд за восстановлением своих прав. И, считайте, квартиры у вас никогда и не было!

Тот же результат будет, если на момент приватизации кто-либо из прописанных жильцов был временно выписан (находился в армии или в тюрьме, работал за границей, проходил лечение в диспансере), а также если считался безвестно отсутствующим (сидел в тюрьме, например, а родным говорить не хотел), и из-за этого не участвовал в приватизации. Получается то же самое. Человек возвращается в дом, который уже продан без его ведома, и обращается в суд за восстановлением прав.

Надо сказать, что суд в таких случаях всегда решает дело в пользу пострадавшего. Так что это дело серьезное. Если видите по документам, что кто-то из проживающих в квартире не участвовал в приватизации, обязательно надо проверить, писал ли он отказ от приватизации (оно же Согласие на приватизацию) в Департамент муниципального жилья.

Алкоголики и больные среди собственников. Не менее опасно покупать квартиру, кто-то из собственников которой состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере. Дело в том, что после сделки такой человек может подать в суд с просьбой признать сделку недействительной, якобы во время заключения договора не понимал, что делает, или находился в неадекватном состоянии. Скорее всего, суд так и сделает, расторгнет сделку. Покупателю это грозит не только отъёмом квартиры. Скорей всего, деньги от продажи продавцы уже к этому времени потратят, и взять с них будет нечего. А вы можете сколько угодно требовать назад свои деньги, и получать их пять, десять или двадцать лет. Кстати говоря, некоторые особо умные собственники так деньги и зарабатывают.

Для предотвращения подобных неприятностей банки при выдаче ипотеки требуют от покупателей и продавцов предъявить справки из вышеуказанных диспансеров, либо водительские права (по идее, права получают только дееспособные люди). Так что можно поступать, как банк. Конечно, продавцы скорей всего обидятся, но не всё ли равно? Что важнее, обидеть человека, которого никогда потом не увидишь, или проявить тактичность и потерять пару миллионов? Тут уж каждый решает за себя.

Наследованная квартира. У квартиры, которая досталась собственнику по наследству тоже может быть не всё гладко в плане прав третьих лиц. Дело в том, что государство не ищет у нас наследников, кто заявил свои права в течение полугода, тот в наследство и вступает. Но если в течение 3-х лет найдутся люди, которые на это наследство (в данном случае, на квартиру) имели полное право, и заявят свои права, то все сделки с квартирой будут признаны недействительными. Кроме того, некоторым родственникам обязательно должна достаться часть наследства: это престарелые родители умершего, его несовершеннолетние дети и/или подопечные. Вышеуказанным лицам доля в наследстве причитается, даже если квартира была завещана кому-то другому.

Так что нужно проверить у такой квартиры? В первую очередь, открывалось ли наследственное дело нотариусом. Вообще, оно обязательно должно было открываться. Так что стоит сходить к нотариусу, который его вёл, и получить выписку. Если там будет четко указано, что остальные известные наследники, которые могли бы претендовать на покупаемую квартиру, отказались от наследства, то можно вздохнуть свободно. Впрочем, доля вероятности, что кто-то объявится, всё же остается. Вообще лучше не связываться с жильем, владелец которого умер менее 3-х лет назад.

Квартира в залоге или под арестом. Тоже довольно частое явление. Взяли квартиру в ипотеку, а расплатиться не смогли, решили продать. Или еще что-нибудь в этом роде. Что следует знать о квартирах с обременением? Приготовьтесь к одному из двух вариантов. Либо в Регистрационной палате договор купли-продажи откажутся регистрировать (а это значит, что сделка окажется невозможной), либо квартира достанется покупателю вместе с обременением.

Не буду описывать дальше, думаю, вы уже осознали, насколько важно проверить юридическую чистоту квартиры до ее покупки. А ситуаций может возникнуть великое множество, в каждой будут свои нюансы, так что описывать все не имеет смысла.

Добавлю лишь пару предложений напоследок. Бывает, что информация в каком-либо из документов на квартиру противоречит всем остальным. Это может быть из-за плохой связи инстанций, информация просто не дошла в нужное время в нужное место. Так что нужно ее «донести» сейчас вместе с подтверждающими документами. В результате может оказаться, что «чистая» до этого квартира получит какое-либо обременение. В этом случае стоит похвалить себя за бдительность и идти искать другую квартиру.

Не пускайте дела на самотёк, и удачных Вам сделок!

 

 

 

Опубликовано в Покупка / продажа Метки: , ,
5 комментариев на “Юридическая чистота квартиры: веник тут не поможет!
  1. Татьяна, лучший вариант — не экономить на проверке, а заплатить юристу, который все проверит. Притом юрист должен быть специалистом в сделках с недвижимостью.

    • Татьяна Баркина:

      Светлана, это, конечно, идеальный вариант!:) Особенно в сложных случаях. Хорошо, когда делом занимается профессионал. Но даже в этом случае будет нелишним знать, что происходит, и за что он, собственно, деньги берет.:)

  2. Да, во всем надо проявлять бдительность и не пускать все на самотек.

  3. Dmitry:

    Есть отличная бесплатная онлайн система для самостоятельной проверки юридической чистоты приобретаемой/арендуемой недвижимости по документам: http://www.riskover.ru

2 Отклики /Обратные ссылки для "Юридическая чистота квартиры: веник тут не поможет!"
  1. […] Юридическая чистота квартиры: веник тут не поможет! […]

  2. […] может оказаться сама квартира. Не затрагивая вопрос о юридической чистоте, пройдемся по ее физическому […]

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*