Аренда жилья: патент, упрощенка, НДФЛ. Выбираем самое выгодное

Налоговая лютует. Сдавать квартиру и не платить налоги становится всё более страшно. Приведу в пример свой город: за первые полгода 2014-го в Красноярске выявлено более 1000 квартир, которые сдавались с нарушениями законодательства. Проще говоря, хозяева которых не платили налоги государству.

А это значит, что за дело взялись всерьез. Тут, само собой, не обошлось без завистливых соседей, которые из мести или забавы ради готовы настучать на незаконопослушных собственников. И никто от них не застрахован.

О том, надо ли платить налоги (если Вы еще сомневаетесь), что грозит, если не платить, и как именно платить налоги физ. лицу, было еще в прошлом году написано мной в объемной и подробной статье. Кто не читал — милости просим. Информация как никогда актуальна.

Но, допустим, для меня становится очевидным, что в ближайшие годы как минимум половина сдающих квартиры решатся сдать в налоговую свои декларации. Конечно, не войдут в этот список одинокие бабульки, сдающие комнаты, и разного рода склонные к авантюрам натуры. Первые так и останутся не в курсе, что и как надо делать (какой с них, собственно, спрос!), а вторые будут до последнего сидеть на своем из соображений жадности и надежды на всеми любимый «авось».

Люди же с более-менее развитым мышлением налоги платить будут. Впрочем, еще неизвестно, как это будет происходить. Неужели все откроют доходы, как на ладони? Да прям. В нашем-то государстве, где половина зарплат выплачивается в конверте, а продаже квартиры за 3 миллиона её стоимость занижают до одного?.. Ну-ну. Скорей всего, и тут всё будет «по-серому». По документам арендатор платит 5 тыщ — а на деле 15.

Впрочем, сейчас хочу поговорить о легальных способах платить меньше налогов от сдачи квартиры в аренду: покупке патента и упрощенной системе налогообложения.

Что такое патент на аренду жилья

Для начала, пожалуй, стоит пояснить, что налог на аренду недвижимости можно платить как физическое лицо или как юридическое. Если физ. лицо (обычные наемные работники) платят 13 % с любого дохода, то у ИП есть выбор: платить налоги по упрощенной системе налогообложения (6%) или купить патент на аренду жилья.

Патент — это разрешение от государства на какой-либо вид предпринимательской деятельности. Стоимость его рассчитывается исходя из возможного годового дохода при занятии этой деятельностью. При этом не важно, каким будет доход в реальности — больше, меньше или вообще нулевой.

В принципе, это достаточно удобно. Если куплен патент, не нужно нанимать бухгалтера  — достаточно будет вести книгу учета доходов. Не нужно сдавать бухгалтерскую отчетность и заполнять налоговую декларацию. Патент, к тому же, освобождает от ряда налогов: на имущество (сдаваемую квартиру), доходы физ.лица (от сдачи этой же квартиры).

Но у него есть и минусы, как без них! Первый — на одну сдаваемую квартиру приобретается 1 патент. Если сдаете 2 квартиры — придется купить патент на 2 объекта. И так по нарастающей.

Второе — цена патента. Цена будет разной в зависимости от региона и условий, в этом регионе действующих. Например, в Ханты-Мансийском округе обязательно смотрят на площадь сдаваемой квартиры (или другого объекта недвижимости) и корректируют стоимость патента в зависимости от этого.

Чтобы посчитать стоимость патента, придется зайти на сайт налоговой http://www.nalog.ru/ Там есть раздел про патентную систему налогообложения, где можно подробно всё прочитать и, самое главное, посмотреть закон о патентах именно в вашем регионе. В котором будет четко указано, какой доход от какого вида деятельности вы, предположительно, можете получить.

В Красноярске предположительный доход от аренды одной квартиры 212 200. У нас не учитывается ни площадь объекта, ни количество комнат. Только количество самих квартир. Не трудно посчитать, что за 1 месяц предположительный доход равняется приблизительно 17 700. Для справки, это аренда хорошей однушки в хорошем районе или средней двушки в районе попроще.

Сдача в аренду патент

Скрин «О патентной системе налогообложения в Красноярском крае»

 

Что делаем дальше: нужную сумму предположительного дохода умножить 6 %.

Получаем: 212 200 / 100 * 6 = 12 732 — сумма налогов, которую нужно будет заплатить с аренды квартиры в год.

Правда, есть еще 1 нюанс. Все ИП должны, кроме налогов, делать обязательные платежи в Пенсионный и Страховой фонды. В 2014 году при годовом доходе меньше 300 тысяч эта сумма составляет 20727,53 руб. (Если больше 300, то +1 %  с доходов).

Учитывая всё написанное, лично мне стало интересно, а что будет выгоднее? Платить налоги как физ. лицо или как ИП? Где проходит та грань доходов, когда надо будет регистрироваться как предприниматель, чтобы сохранить свои деньги?  Поэтому предлагаю вашему вниманию небольшую табличку с расчетами.

Самая выгодная схема уплаты налогов с аренды

Посмотрим, сколько нужно будет заплатить налогов (и других отчислений) при стоимости аренды 10, 20, 30 и 50 тысяч в месяц. Последняя цифра, относительно к Красноярску, относится к шикарным квартирам и квартирам, которые сдаются посуточно

Итак, сводная таблица, сколько налогов со сдачи квартиры придется заплатить в месяц и в год физ. лицу, ИП с упрощенной системой налогообложения и ИП, который купил патент на сдачу жилья, учитывая обязательные для ИП платежи в страховую и Пенсионный фонд:

Расчет налога по аренде: физ.лицо, упрощенка, патент на аренду жилья

Если плохо видно, что написано на табличке, кликните на картинку для увеличения.

Так вот, что мы видим из таблицы?

  • При небольших доходах с недвижимости в 10-20 тысяч проще и выгоднее платить налоги как физ. лицо.
  • При доходе с 1 квартиры 30 тысяч (это будет хорошая трешка в хорошем районе) выгода будет всего 6 тысяч в год — по патенту и 4 тысячи по упрощенке. В общем, это и выгодой-то назвать нельзя. Больше мороки с открытием ИП и бумажками.
  • После 30 тысяч разница всё больше, и всё увереннее лидирует патент. Но это только если доход приносит 1 квартира! Если же квартир 2 и больше, при таком доходе выгоднее всего упрощенка.

Напоминаю, что расчеты сделаны исключительно для Красноярска! В других регионах (и даже в других городах нашего края, которые не являются милионниками — то, есть, во всех остальных) цифры в последних двух колонках будут другими из-за другой стоимости патента. Но ход расчетов будет тем же, так что вы без труда сможете его повторить со своими данными.

Что еще добавить после этого?

Надеюсь, моя статья помогла вам определиться, что будет выгоднее для вас: патент на аренду жилья, ИП с упрощенной системой налогообложения или, не заморачиваясь с бумагами, платить, как физическое лицо.  Главное, ее забывайте платить налоги при сдаче квартиры в аренду- любым из этих способов. Лучше уж заплатить причитающуюся сумму, чем разбираться потом с налоговыми органами и кочевать по судам, тратя время, нервы и деньги. В этом случае, поверьте, потратиться придется куда больше.

Опубликовано в Аренда Метки: ,
3 комментария на “Аренда жилья: патент, упрощенка, НДФЛ. Выбираем самое выгодное
  1. Alex:

    Вопрос к автору:

    Уважаемая Татьяна, в Вашей статье «Как платить налоги от сдачи квартиры» от 6 мая 2013 г. Вы говорите о том, что уголовная ответственность за неуплату НДФЛ физическим лицом наступает если доход от аренды составляет 21 тыс. руб. в мес.

    Цитата: «Например, если не платить налоги или сборы с физического лица в крупном и особо крупном размерах – можно угодить за решётку от одного до трёх лет. При этом крупным размером уже будет считаться доход с арендной платы в 21 тысячу рублей в месяц.»

    Подскажите, пожалуйста, на основании каких положений законодательства Вы пришли к такому выводу?

    Ст.198 УК РФ предусматривает, что крупным размером признается «сумма налогов и (или) сборов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более шестисот тысяч рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 10 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов, либо превышающая один миллион восемьсот тысяч рублей…»

    В моем понимании это означает, что для привлечения к уголовной ответственности по ст.198 УК РФ необходимо, чтобы: а) накопленная в пределах трех финансовых лет подряд сумма «недоплаты» НДФЛ составляла как минимум 600 тыс. руб., что никак невозможно при доходе 21 тыс. руб. в мес.; и при этом еще доля неуплаченного НДФЛ была более 10% от подлежащего уплате
    ЛИБО
    б) сумма «недоплаты» по НДФЛ превысила 1 800 000 руб. (тут период значения не имеет).

    В Вашем примере сумма НДФЛ будет = 13%х(21 тыс. руб. в мес. х 12 мес. х 3 года) = 98 280 руб., т.е. гораздо ниже порога привлечения к уголовной ответственности.

    Или может быть я неправильно понимаю?

    Заранее спасибо.

  2. Полезная статья, правда по такой же цене можно приобрести недвижимость в испании. Вот сайт, если интересно http://www.banus.ru/

  3. Роман:

    Подскажите, почему в вашей таблице для ИП (упрощенки) указана сумма 20727,53 на ПФ и ФСС, а для ИП (патента) — 27927,53? не могу разобраться.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*