Аренда квартиры по закону и в жизни

zakonУ нас в стране не принято знать законы, и это очень плохо. Вот наверняка не все из тех, кто снимает – и даже сдает! – квартиры, знают, что сделка аренды (найма) жилого помещения регулируется не каким-то неведомым Законом аренды квартиры, а всем известным Гражданским кодексом РФ. И что основные положения типового договор аренды или найма (что, к слову сказать, не совсем одно и то же, но об этом позже) тоже взяты оттуда, а не придуманы каким-то особо одаренным риелтором. Из незнания и возникают вопросы, которых могло бы не быть.

Всё же аренда или наём? Это важно! 

Аренда помещения и наём помещения не являются синонимами с юридической точки зрения. Они даже регулируются разными положениями закона: аренда – 34, а наём  — 35 главой второй части ГК РФ. Если в двух словах, то о договоре найма речь идет, если сдается квартира, комната или жилой дом, причем заключается договор между частными лицами. Если же во временное владение или пользование передают автомобиль, землю или целое здание – это уже аренда. Кстати говоря, если квартиру для сотрудников будет снимать фирма, а не они сами, это тоже будет регулироваться договором аренды, а не найма.

Надо ли регистрировать сделку?

Снять квартиру и подписать договор настолько просто, что невольно возникает вопрос, а имеет ли эта бумажка какое-то юридическое значение, или же она составлена исключительно для душевного комфорта собственников жилья и квартиросъёмщиков? Хотя последнее положение очень правдоподобно, договор на самом деле является документом и вступает в силу после его подписания. Регистрировать сделку в госструктурах не нужно, если только это не договор с юридическим лицом на срок более одного года.

Это, собственно, одна из причин, почему хозяева квартир не заключают договоры найма на несколько лет вперед, даже если помещение покупалось именно с этой целью. Лишние заморочки никому не нужны. Максимум, что можно сделать, если уж очень хочется, это заверить договор у нотариуса. Но пойдет ли на это собственник, тоже большой вопрос.

Кто может сдать квартиру?

По закону в аренду квартиру может сдать только собственник либо уполномоченное им лицо. То есть, не просто кум, сват или брат, а кум, сват и брат с доверенностью на распоряжение данной квартирой. Впрочем, это правило нарушается повсеместно, квартиры сдают кто ни попадя. При этом в договоре прописываются данные хозяина квартиры, а подпись стоит сами понимаете, кого. Понятно, что такой договор можно легко признать недействительным, и в спорной острой ситуации нанимателя он не защищает совершеvoprosy-notariusu-300x192нно.

Ещё веселей, когда квартиру пересдают сами наниматели. Сразу оговорюсь, что у них может быть на это право, но только если соблюдены условия:

1)      Хозяин квартиры не против пересдачи,

2)      Договор с хозяином заключен не менее, чем на год.

Если всё так – отлично. Только ответственность перед собственником всё равно нести придется самому, а договор поднайма (когда наниматель пересдает жилье, это так и называется) не может быть заключен на срок больший, чем договор найма. То есть, закончился срок договора у тебя, а на улицу выгонят тех, кого ты заселил. При этом не важно, что они оплатили еще год проживания, хозяин квартиры этих денег всё равно не видел.

В реальности  же чаще бывает так, что собственник понятия не имеет, что творится с его имуществом, а новых жильцов обнаруживает только когда приходит время забирать деньги за очередной месяц. Вариантов дальнейших действий всего два: перезаключать договор уже с теми, кто фактически проживает в квартире, или гнать их взашей. Тут уж на усмотрение хозяина. Ещё можно попытаться найти прежних квартиросъёмщиков и спросить с них, но это получится разве что у судебных приставов. Кину камень в огород агентов недвижимости: знаю ситуацию, когда подобная сделка без участия хозяев проворачивалась через АН. И хотя в результате всё сложилось хорошо, чем руководствовался при этом риелтор, непонятно. Но что не законом РФ, это точно.

Что будет, если у арендуемой квартиры поменяется собственник?

По закону – ничего. Договор не должны ни расторгать, ни изменять. Просто новый собственник станет наймодателем на тех же условиях, что и прежний хозяин помещения. Если, конечно, срок договора не подошел к концу.

В жизни этот пункт часто игнорируется, но это, вероятно, из-за незнания, а не из вредности. Обычна ситуация, когда квартиросъемщики отдаются на волю нового собственника: хочет – выгоняет, хочет – оставляет, но меняет условия договора. Как с этим бороться, и стоит ли в конкретном случае – это уже вопрос к юристам.

Итак, резюмирую. Конечно, отдельного закона аренды квартир (а также домов и гаражей) нет и никогда не было. Однако отношения между арендатором и хозяином квартиры прописаны в Гражданском кодексе. А это закон, да ещё какой!

Что хочу еще сказать. О том, что знание – сила, слышали все. Но мало кто руководствуется данным положением, предпочитая блаженное неведение. В общем, читайте законы и знайте свои права. (Желающие могут обратиться к первоисточнику и скачать [wpfilebase tag=fileurl id=45 linktext=’Гражданский кодекс, ч.2′ /]).

 

Опубликовано в Аренда
13 комментариев на “Аренда квартиры по закону и в жизни
  1. Андрей:

    Очень интерестная статья, большое спасибо.Желаю удачи с сайтом.

  2. Согласна с Вами на 100%. Законы надо знать!Полезная информация.

  3. Очень полезная информация. Однажды сам попал в ситуацию, когда поменялся собственник квартиры. Тогда просто съехал и искал новое жилье.

  4. Gala:

    С договором всё понятно, а с налогами?, за сдачу квартиры. Надеюсь вы подробно осветите этот вопрос на страницах сайта. Спасибо.

    • admin:

      И Вам спасибо за идею для статьи.:) В ближайшие дни размещу на сайте подробную информацию по данной теме.

  5. Gala:

    Спасибо, буду ждать.

  6. Знание законов — это сила! Надо к этому стремиться. Полезная статья!

  7. Весьма полезная информация.Желаю вашему сайту развития!!!
    И заходите в гости-http://jewellry44.com/

  8. Спасибо! Супер статья! Блог в ридер однозначно

  9. Dmitry:

    Есть отличная экспертная онлайн система для выявления юридических рисков покупателей и арендаторов недвижимости:
    http://www.riskover.ru

  10. Dmitry:

    Есть отличная экспертная онлайн система для выявления юридических рисков арендаторов недвижимости:
    http://www.riskover.ru

3 Отклики /Обратные ссылки для "Аренда квартиры по закону и в жизни"
  1. […] одной из предыдущих статей я уже упоминала о разнице между двумя понятиями, […]

  2. […] Насколько законна субаренда мы обсуждали в статье «Аренда квартиры по закону и в жизни», но обычно хозяин понятия не имеет, что его квартиру […]

  3. […] доверенность на распоряжение квартирой (читайте здесь, кто имеет право сдать квартиру). Что дальше – нетрудно догадаться […]

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*